「地方の新築マンションと都心の築古マンション、投資するならどっちがいいの？」
「それぞれのマンションのメリット・デメリットは？」
など、地方の新築マンションと都心の築古マンションについて詳しく知りたいと考える人は多いでしょう。どちらも魅力的な物件であるため、気になるのは当然です。
本記事では、地方の新築マンションと都心の築古マンションのメリット・デメリットを紹介しています。
1.地方の新築マンションのメリット・デメリット
まずは、地方の新築マンションを購入する場合のメリットを見ていきましょう。主なメリットは次のとおりです。
・都心より価格が安い
・競合物件が少ない
地方の新築マンションを選ぶメリットは、都心より安く購入できることです。新築・中古に関わらず、都心と地方では価格差が非常に大きく、都心の半額以下で購入できる地域も少なくありません。
不動産投資と収益物件の情報サイト「 健美家（ けんびや ）」の「不動産投資 四半期レポート<2020年4月～6月期>」によると、主な地域の区分マンション平均価格は次のようになっています。
・首都圏：1,796万円
・北海道：628万円
・東北：555万円
・信州・北陸：427万円
・東海：1,125万円
・関西：1,185万円
・四国・中国：691万円
・九州・沖縄：975万円
ほとんどの地域が首都圏の半額以下です。信州・北陸に関しては4分の1以下になります。同地域の平均利回りは以下のとおりです。
・首都圏：6.97%
・北海道：12.87%
・東北：13.92%
・信州・北陸：16.94%
・東海：11.26%
・関西：7.70%
・中国・四国：12.91%
・九州・沖縄：9.31%
価格が安ければ自己資金が少なくて済み、ローンの借入額を抑えることもできます。毎月のローン返済が少ないので、高い利回りで運用ができますし、空室時の金銭的リスクが低いです。
また、地方は競合物件が少ないのもメリットです。都心のように次々と新築物件が建つことはほとんどありません。新築マンションがあること自体が珍しい地域もたくさんあります。周辺に競合が少ないため、「新築」ということだけで大きな優位性を得られる可能性があります。
一方で、地方の新築マンションには次のようなデメリットがあります。
・人口減少による空室リスク
・家賃・資産価値の下落リスク
地方は、都心に比べると人口が圧倒的に少ないです。人口減少が進んでいる地域がたくさんあります。そのため、地方の新築マンションに投資をしても長期的な需要が見込めない場合があります。また、需要が減ることで地価が下がり、家賃や資産価値も下落する恐れがあります。
2020年7月1日に発表された路線価では、全国平均が前年比プラス1.6%、東京は前年比プラス5%と増えている中、ほとんどの地方はマイナスとなっています。秋田や福井、和歌山に関しては1%超の下落です。
人口についても東京一極集中が進むことから、これからさらに都心と地方で地価増減率の差が開くことが考えられます。
このように、地方の新築マンションは「都心より価格が安い」「競合物件が少ない」というメリットと「空室リスク」「家賃・資産価値の下落リスク」などのデメリットがあります。
メリット・デメリットを理解した上で地方の新築マンション投資を判断することが大事です。
2.都心の築古マンションのメリット・デメリット
次に、都心の築古でマンションに投資をする場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。主なメリットは以下のとおりです。
・人口減少リスクが低く賃貸需要が見込める
・家賃相場・資産価値が高い
「東京都世帯数の予測」によると、東京都の人口は2025年に1417.1万人のピークを迎え、その後は減っていきますが、それでも全国トップの人口数を維持し続けます。世帯数についても、2035年に723.7万世帯でピークを迎えますが、2040年でも721.5万世帯と非常に高い水準を維持し続ける予測です。
また、1世帯当たり人員は2015年の1.99人から2040年には1.85人に減少見込みです。家族類型別世帯では、単独世帯数と夫婦のみの世帯数が2040年まで増加傾向で、単独世帯の割合については2035年に50%超、2040年には51.2%まで上昇する予測となります。
つまり、東京都の2世帯に1世帯が単独世帯になる見込みです。
世帯主が65歳以上の高齢世帯についても増加傾向です。2015年は195万世帯ですが、2040年には249.1万世帯まで増える予測となります。高齢の一人暮らしについても、2015年に79.9万世帯なのが2040年には112.9万世帯となり、高齢世帯全体の45.3%にも増える予測です。
このように、人口減少リスクが低く単身世帯が増加傾向にあることから、特に都心のワンルームマンションは長期的な需要が見込めます。
築古といえども、家賃相場が高く資産価値も下がりにくいので、安定した賃料収入の確保が可能です。また、将来的な売却を考えることもできます。
一方で、都心の築古マンションには次のデメリットがあります。
・競合物件が多い
・利回りが低い
地方と違い、都心にはたくさんの競合物件があります。ワンルーム・ファミリーマンションどちらも数が多いので、他物件との差別化が難しいです。次々と新しい物件が誕生するので、物件に魅力がないと多くの物件の中に埋もれてしまいます。
また、先に紹介した健美家レポートの利回りを見てもわかるとおり、利回りは地方に比べると低い傾向です。地方に比べてマンション価格が高く、ローン返済額が大きいからです。
北海道や東北、信州・北陸など多くの地域では、区分マンションの平均利回りが10%を超えています。しかし、首都圏の平均利回りは6.97%です。約7%の利回りは決して悪いわけではありませんが、地方と比べると見劣りしてしまいます。
利回りが低いということは、利益が少ないことを表します。そのため、空室や家賃下落が発生すると、急激に資金繰りが悪化する可能性があります。
都心の築古マンションには、このようなメリット・デメリットがあります。
3.自分に合った地域・物件選びが大事
地方の新築マンションと都心の中古マンション、どちらにもメリット・デメリットがあります。そのため「都心の中古マンションが絶対に良い！」「地方の新築マンションを買うのが正解！」など、一概には言えません。
どちらの物件も、成功している投資家や失敗している人がいます。自分の考えや投資スタイルに合った地域・物件選びをすることが重要です。
「●●に載っていた」「△△が言っていた」などを理由に投資先を決めると、後悔する可能性が高いです。それぞれのメリット・デメリットを把握し、実際に自分の目で地域や物件を確かめた上で判断することが大切になります。
まとめ
ここで紹介したように、地方の新築マンションは「安い」「競合が少ない」メリットがある一方で「空室」や「資産価値の下落」などのデメリットがあります。
都心の築古マンションは「賃貸需要が高い」「家賃や資産価値が下がりにくい」というメリットがあり「競合が多い」「利回りが低い」などがデメリットです。
これからマンション投資を考えている方は、不動産会社に相談をして気になる物件の情報収集を行いましょう。