2020年に入り、全世界に大きな影響を及ぼしている新型コロナウイルス。
その影響は日本の経済にも大きな爪痕を残しています。
株価は大きな下落を見せ、投資で損失を被った人も多く生まれています。
そんな状況下で、不動産の価格はこの先どのように注意していくのでしょうか。
様々な方面から分析をしてみました。
1.居住用不動産の需要は手堅い
不動産といっても様々な種類の不動産があります。値段の上下変動が大きな物、変動が小さく手堅いものなど、運用する不動産の種類によってもその値動きの幅が違ってくるのです。
基本的に手堅い投資先だと言われているのは、マンションやアパートといった居住用不動産です。
ではなぜこのマンションやアパートなどの居住用不動産は、手堅いと言われるのでしょうか。
1-1.人が生活する以上居住する場所は必要
マンションやアパートなどが手堅いと言われる最大の理由は、人が生活する上で必ず必要なものだからです。
例えば生活に余裕がなくなった時に人々が最初に支出を減らすのはどういったお金でしょうか。それは、娯楽費でしょう。娯楽費は人々の生活を心の面から豊かにしてくれますが、「これがなければ絶対に生活できない」というものではありません。
あくまで余裕があった時にこそ生まれるのが、娯楽関係の出費なのです。
その一方で、人々の生活に密着している衣食住の三つはなかなか出費を削減することが難しいです。
特に住部分の出費は、そうかんたんに節約が出来ません。それは賃貸住宅の家賃は、一定の金額で契約を結んでいるからです。また住宅ローンも、毎月同じ金額を支払う契約です。
“住”に関する費用を仮に節約したい場合は、引っ越しをしなければいけません。
しかし、引っ越しをするにもまとまったお金が必要です。また引越しをすると、通勤や通学環境に悪影響が生まれかねません。
またコロナウイルス流行下の状況で外出が控えられていると、引越し業者を呼ぶのも難しいです。
2020年度末は、引っ越し件数が少なかったという話もあります。
このように人々にとって住む場所は必ず必要なものであるため、急激に需要がなくなることがないのです。
1-2.家賃相場も下落幅は小さい
一方で仮に空室が発生しなかったとしても、家賃価格が大幅に下がってしまえば、収益の悪化が生まれます。
では家賃相場は急激に下がったりすることがあるのでしょうか。
そちらの点も、居住用不動産においてはNoだと言えます。
下のデータをご覧ください。
不動産経済研究所が出している、家賃相場の2008年から2014年までのデータです。
https://www.kantei.ne.jp/report/T201401.pdf
こちらのデータを見ればわかるように、リーマンショックが発生した時でも、家賃の相場は大きな下落を見せていません。
もちろん数%の下落は見せていますが、その後は相場は回復に転じており、その下げ幅もせいぜい5%程度です。
例えば株式投資をしていると、1日で20%以上の値下がりが発生することがあります。
しかし、不動産投資用不動産を所有してれば、短期で家賃相場が10%以上下がることなどありません。
長期にわたって安定した収入を得られるのです。
そのため、居住用不動産の需要はこれから先も投資先として手堅いものがあります。
2.テナントや宿泊施設などは値下がりの可能性大
一方で居住用不動産に比べ、景気の影響を大きく受けるのがテナントや宿泊施設といった不動産です。
テナントや宿泊施設、ホテルなどの不動産は景気が良い時には大きな売上を稼ぎ出すことが可能であり、またそれに伴い物件価格も上昇していきます。
しかし先ほど挙げたように、レジャー施設の利用とは、娯楽であり人々の生活に余裕がなくなった時に最初に削られる支出の部分です。
それだけにホテル関係の売り上げが低下し、不動産も価格が下落する可能性が高いと言えます。
2-1.不況によりテナントやオフィス需要は減少
また観光業だけではありません。百貨店やショッピングモールなどのテナント物件の不動産も大きな売上の下落を見せています。
2020年の4月の百貨店の売上は、売り場を閉じた影響もあり、前年比60%から70%も下落しているというデータが発表されています。
人が集まる場所の営業が自粛要請されたことにより、有名な百貨店またショッピングモールなどは一部の食料品関係のスペースを除いて営業を停止しています。
それでも体力のある企業はまた会社を持続できますが、小規模な会社の場合は数ヶ月営業停止を続けると、最終的には倒産を選ばざるを得なくなるでしょう。
またテナントだけではなく、オフィス不動産も景気の影響によって需要が上下します。
売上を上げることができなくなれば会社が倒産し、オフィスを構える必要もなくなります。
その結果テナントビルやオフィスビルの空室が発生し、また家賃相場も下がっていきます。
不景気が続けば、最終的にはこれらの不動産の価格も下がっていくのです。
2-2.宿泊施設は廃業する場所も
宿泊施設関連のデータですが、2020年3月の海外からの観光客は、93%も減少したというデータがあります。
それだけ一気に売上が下がってしまうと、ホテルを運営する費用がなくなり従業員を雇用してることができません。
2020年5月時点で、100社以上コロナ倒産といわれる、宿泊施設や観光業の運営会社の倒産が続出しています。
このように廃業する施設が続出していけば、誰も使わない空きホテルが生まれ、同時に価格も下がっていくことでしょう。
3.不動産価格は大きくは下がらない
居住用不動産はこれから先も手堅い需要があり、レジャー関係やテナントビルなどの不動産が厳しくなるという予測が立ちます。
それでも不動産価格は大きくは下がらないといえます。
それはどういった背景から推測できるかでしょうか。
3-1.現金を持っている人は有利
まず不動産投資において、これから先有利になっていくのは現金を持っている人です。
金融機関も不況下では融資に対して慎重な姿勢で臨むようになるために、属性の良い人間でない限りはなかなか融資を行ってくれないでしょう。
また融資審査も慎重になるため、結果が出るのが遅くなります。
そんな時現金を持っていれば融資を受けずとも、価格が下がった不動産を買うことができ将来的に売却益を出せるようになるのです。
3-2.不動産を売って他の投資にお金を入れる人も現れる
一方で不動産価格が下落が動くのであれば、今持っている不動産を売却して他の投資にお金を投入すると考える人もでてきます。
例えばREIT（不動産投資信託）は、2020年2～3月のわずか1ヶ月で、価格がなんと一時的に50%も下落しました。保有していた人が損失を被りましたが、その反面REITを持っていなかった人が「ここは絶好の買い場だ」と考え、REITを購入する傾向もみられます。
2020年4月には証券会社の口座の開設数が過去最多であったというデータもあります。
不動産を売ってまとまったお金を現金を手に入れ、現金を値下がりしている投資商品につぎ込むことで、コロナショック後に大きな利益を得ることを狙うのです。
そういった個人投資家も増えてくるでしょう。
3-3.実需に即した不動産は手堅い
最終的にどういった不動産が手堅いのかを見ていくと、人間の生活と実需要に即した居住用不動産や物流不動産はこれから先モテ難いと考えられます。
一方で、支出として削られやすいレジャー費の対象である、テナント、民泊、ホテルなどの不動産は倒産する運営会社も増え、これから先も値下がりが発生するでしょう。
ただ、個人投資家ではホテルやビルといった高額な物件の購入はそもそも困難です。
基本的には居住用不動産に絞っておけば、そこまで価格が落ちないながらも、時々安く売りに出る物件を買うチャンスも出てくるでしょう。
この好機を、ぜひ見逃さないようにしていきましょう。