不動産物件を所有し入居率を維持していくためには、常に設備投資を考えなくてはいけません。設備投資を行うことで物件の魅力をアップさせ、もし築年数が古くなっても競合物件に負けない魅力を持たせるのです。
しかし設備投資も、計画もなくむやみに行えばいいわけではありません。不動産物件を運営していく上では、費用対効果の高い設備を導入していく必要があるのです。
そこで費用対効果の良い設備と悪い設備の考え方、そしてどのような方針で設備を投資を行うのかをお伝えしていきます。
1.入居率を高めるには設備投資が必要
物件の入居率を高いまま維持していきたいのであれば、常に設備投資のことは考えておかなければいけません。考え方としては入居者の契約更新の前に、設備投資を行うことです。退去が発生してから設備投資を行っても、退去を覆す人は非常に少ないです
年度末に契約更新をする人が何人かいるのでしたら、年内には設備投資を完了させます。入居者に、「これだけ設備投資をしているのだから、このまま住み続けても良いかな」と思ってもらうことが重要なのです。
入居者の立場になって、求められる設備を先んじて導入していきましょう。
1-1.人気の設備を調べる方法
まずどのような設備を調べるか参考になるのは、賃貸物件情報サイトのアンケートなのです。こういったサイトでは定期的に部屋探しをしている人に対し、「こういった設備が欲しい」「こういった設備があったから入居を決めた」と言いうアンケート結果をまとめています。
年をに経るに従い、求められる設備の傾向も徐々に変化しています。
最近人気が高いのは、ネット通販の増加の影響を受けて、単身者でも不在時に荷物を受け取れる宅配用ボックスです。その他にも無料インターネットは何年も前から人気ですし、防犯性を高めるオートロックやモニター付きインターホンの需要もあります。バストイレ別は昔から人気です。
こういったサイトから、どんな設備が必要なのかを読み取っていきましょう。
1-2.設備投資を行うときには入居者へのヒアリングも重要
しかしアンケートはあくまでもアンケートです。自分の物件の種類、そして入居者の属性によっても求められる設備は違ってきます。より意味のある高い設備投資行いたいのであれば、入居者に何らかの形でアンケートを取ってみると良いでしょう。管理会社経由でアンケートしてもいいですし、自分でハガキやアンケート用紙などを作成して、ポストに投函しておけば、回答してくれる入居者もいるはずです。その際には簡単にクオカードのなどの謝礼をすれば、回答してもらえる可能性が高くなります。
2.設備ごとの設置費用は
では設備別の設置費用を見ていきましょう。
2-1.防犯関係
防犯関係で人気の高い設備といえば、オートロックとモニター付きインターホンです。
オートロックをマンションやアパートの入り口につける際には、少なくとも50万円から100万円ほどの費用がかかります。そのため手軽に設置できる設備ではありません。
防犯カメラであればインターネット会社と契約することで、毎月数千円の費用で設置可能です。また意外と有効な安いのがセキュリティ会社です。賃貸物件向けに一戸あたり3000円程度で、何かあった時にも駆けつけてくれるセキュリティサービスを契約ができます。
モニター付きインターホンは導入費用が15000円～25000円程度で、設置できます。モニター付きインターホンは宅配便を装って侵入しようとしてくる犯罪者も防げるので、非常に有用な防犯設備です。
2-2.インターネット関係
設備として非常に需要が高いのが無料インターネットサービスです。無料というお得感があるだけではなく、入居初日からインターネットが使えるので引っ越してきたばかりの人の人気が高いです。
マンションでそれぞれの部屋にインターネット回線を導入すると、部屋あたり3000円から4000円というのは相場です。ただしケーブルテレビ会社などは低速回線ですが、ケーブルテレビを契約することで各部屋1000円程度で、インターネット回線を引くこともできます。
小規模のアパートの場合はNURO光など拘束回線を一つ契約し、各部屋で分散して使うこと、で一戸あたりのコストを1000円程度に抑えられます。
2-3.バス・トイレ関係
ユニットバスをバストイレ別に改装しようとすると、50万円から100万円ほどの費用がかかります。お風呂やトイレなどのユニット交換は、10万円から30万円程度必要です。
浴室乾燥機は10万円から15万円程度です。
2-4.その他
宅配ボックスの設置料は一つあたり3万円から4万円程度です。マンションや一棟アパートの場合、集合宅配ボックスを設置することもできます。その場合は一つあたりのコストが2万円程度に抑えられます。
3.掛けたコストに対して回収できる家賃や期間で設備投資を考える
考え方として重要なのは、かけたコストに対してどれぐらいの期間で、そのコストを回収できるのか。そして収入を増やせるのかです。特に高額な設備投資行うときは、費用対効果を慎重に検討しなければいけません。
3-1.バストイレ別にすることで家賃を上げられるか
設備投資の中でも最も費用がかかるものの一つに、バストイレ別工事が挙げられます。安くても50万円、高いと100万円以上かかってしまうケースもありますし、ユニットバスをバストイレ別にすることで、室内のスペースが狭くなってしまうデメリットがあります。
バストイレ別物件の人気が高いのは確かですが、例えばユニットバス物件をバストイレ別物件することで家賃が5000円歯科アップできない場合、100万円の工事費用の回収には200ヶ月もかかってしまいます。
17年間以上も回収二時間がかかるのであれば、費用対効果が良いとは言えないでしょう。その場合無理にバストイレ別物件にするよりも、家賃を値下げした方が、キャッシュフローが増えることが多いです。
3-2.無料インターネットは家賃を上げられるか
無料インターネット設備は家賃アップ可能です。インターネットが使えない物件より、無料インターネットのオプションをつければ、2,000～3000円の家賃アップが可能です。ただし一部屋あたりの導入コストに4000円かかっている場合は、赤字になってしまいます。
マンションやアパート全体でインターネット回線業者と交渉し、一部屋あたりのコストを2000円程度に抑えられるのであれば、導入しても良いでしょう。先に提示したアパート全体で光回線を共有する手段は、大変費用対効果が高いです。
4.住宅の形態でも求められる設備が違う
もう一つ設備当市の対象を選ぶポイントとして、住人の形態によって必要な設備が変わってくるとことも知っておきましょう。
4-1.一人向けの物件に求められる設備
賃貸物件の場合、大半のターゲットは単身者でしょう。単身者にとって重要が高いのは、自分が不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスです。複数の人間が住んでいるのであれば、家に全く人がいない時間がそれほどないため、宅配ボックスの需要はそれほど高くはありません。宅配ボックスがあれば荷物を受け取れる利便性、そして宅配便業者と顔合わせなくていいという、2つの防犯面のメリットがあります。
4-2.家族向け物件に求められる設備
家族向け物件に求められる設備の中で、需要が高いのがお風呂の追い焚き時機能です。単身者向け物件であれば、風呂に入るのは一人だけなので、後からお湯を沸かす必要がなく、自分が入る時だけ暖かければ問題ありません。しかし複数の人間が住んでいれば、それぞれの人間によって風呂に入る時間が違います。全員が暖かなお風呂に入るためには、追い炊き機能が必須です。
ファミリー向け物件を運営する時は、ぜひ追い焚き機能をつけておきましょう。
まとめ
設備投資は、長期間の賃貸物件では必要ですが、目的な利益を増やすためです。赤字になる設備投資をすれば、最終的にはキャッシュフローがマイナスになってしまいます。
毎年一定金額の設備投資コストを定め、その費用の中で人気の高い設備を導入するためには、どうしたらいいかを物件オーナーとして、考えていきましょう。