木造の築古物件は22年の法定耐用年数を経過しているものが多く、購入するときは建物の価値がほぼゼロの状態で購入できます。
そのため、格安物件として人気はありますが、一方で劣化が進んでいるものも多く、そのまま運営することが難しいものも多いのです。
そこで、何かしらの付加価値をつけるなど、木造アパートを運営する上でどのような活用案が考えられるのでしょうか。
ここでは、どんな人でも取り組みやすい築古アパートの活用案を3つ、お伝えします。
1.シェアハウスに改装する
築古アパートは部屋のそれぞれが分かれていて、キッチンや浴室などの設備も充実しているため、独立性を確保したシェアハウスとして活用しやすいです。その方法で活用することを考えてみましょう。
シェアハウスとして活用するためには、入居者全員が利用できるリビングが必要になります。
例えば、12部屋ある築古アパートを購入した場合、2部屋ほどをリフォームして大きなキッチン付きのリビングに改装することを考えてみましょう。残りの10部屋を住人の個室にすることで、普通のシェアハウスよりもプライバシーを保持できます。
シェアハウスのメリットは、全員が集まってコミュニケーションが取れるリビングの存在が挙げられます。一方で、各部屋にキッチンや風呂場がついていないので、設備は共用です。
築古アパートを改装したシェアハウスであれば、シェアハウスとしてのコミュニケーション性の高さと普通のアパートとしてのプライバシー性の高さを両立させたい需要を満たせます。
また、それぞれの部屋が独立していれば施錠できます。防犯性についても、普通のシェアハウスよりも高いものが期待できるでしょう。
ただ、部屋の数を減らしてしまうので、そのままアパートとして活用するよりも家賃収入の総額は下がってしまうかもしれません。
しかし、リビング付きのアパートとして打ち出すことで、家賃を高く設定することも可能です。
シェアハウスにすると同時に壁紙や床、外装などをきちんとリフォームしておけば、築年数の古さを感じさせることもなく、逆にレトロなデザインがシェアハウスらしさを演出するでしょう。
普通の戸建て住宅をシェアハウスに改装すると、間取りなどの面で大幅なリノベーションが必要になりますが、元々が築古アパートであればそれぞれの部屋の独立性が保持されているため、それほどリノベーションの費用はかかりません。
高い収益性を確保したいのであれば、築古アパートを購入してシェアハウスに改装することを考えてみてはいかがでしょうか。
2.ペット飼育可能物件にリフォームする
次に検討したい築古アパートの活用法が、ペット飼育可能物件へのリフォームです。
築古の木造アパート物件は駅から離れた場所に建っていることが多く、敷地内に余裕がある物件も見つけやすいです。
そこで、敷地の広さを活用し、ペットが自由に動き回ることができるドッグランのような遊戯スペースを設けてみましょう。
最近は小型犬や猫を飼育する人が増え、一人暮らしをしながらペットを飼いたいと考える人も増加中です。
新築物件の場合、ペット飼育可能にしてしまうと壁や床などがペットの爪や牙で傷つき、ペットの糞尿の臭いが部屋の中に染みついてしまうため、ペット飼育は敬遠されがちです。
新しく建てたばかりの物件なのにペットを飼育することで傷が増えたり、人が住みにくくなったりすると、不動産物件のオーナーとしては溜まったものではないでしょう。
しかし、築古物件の元値はゼロに近いですから、多少汚れてしまったり、臭いがついてしまったりしてもそれほどのマイナスにはなりません。
築古物件のメリットである「建物の価値がほとんど無い状態で購入できる」点を活かし、建物がどうなっても良い覚悟で思い切った活用法を検討してみてはいかがでしょうか。
それでも、あまりに汚れが付いてしまうと、入居者の住みやすさに影響します。
そこで、対策として検討するべきは壁紙や床材などをペットの臭いがつきにくいもの、キズがつきにくいものに交換することです。
費用に余裕があれば、部屋の中に空気清浄機などを設置しても良いでしょう。
さらにこだわるのであれば、室内にキャットウォークをつける、ペットが出入りできる小さな小窓付きのドアに替えることを検討しましょう。
ペットが外から帰ってきたときに足や体を洗えるように、大きな水道を設置すると入居者に大変重宝されます。
ペット飼育可能物件への改装にあたっては、色々とリフォームしなければならないポイントがあります。
それでも、ペット飼育可能物件にして一度入居者が決まれば、他の競合物件が少ないだけに長期間の入居が見込めるメリットがあります。
もし、周辺にペット飼育可の物件がほとんどない場合、築古物件を購入してペットを飼育できるよう、ペットが健やかに生活できるような居住環境を整えてみてはいかがでしょうか。
3.ガレージやトランクルーム併設物件にリノベーションする
築古物件の活用は、ペット飼育可能物件にするだけではありません。
築古アパートをリノベーションして付加価値をつける方法は他にもあります。
それはガレージやトランクルームなど、趣味に使えるスペースを付随したアパートにすることです。
特に、男性に人気があるのが大きなガレージ付きの物件です。
車を趣味にしている人には、大きなガレージが必要です。そのため、車を格納しておけて、さらにメンテナンスができる広さを持つガレージ付き物件は、それだけで車を趣味にする人には大きな訴求力があります。
車だけではなく大型のアイテム、バイクやジェットスキー、スノーボードなどのアウトドア用品が置けるスペースのある物件は、大変魅力的です。
物件オーナーの視点に立てば、ガレージは維持費がかかりにくく、リノベーションも簡単です。
費用が安い点がポイントであると言えるでしょう。ガレージ付き物件は、コストパフォーマンスの良いリノベーションと言えます。
もう1つ検討したいのがトランクルームの併設です。
ガレージと同じように、趣味のアイテムをきちんと格納しておける場所として、アパートの一部をトランクルームにすることを検討してみましょう。
それぞれのアパートの個室は狭くてもトランクルームを併設していれば、アパートの住人も部屋の狭さを意識しにくくなります。
趣味のアイテムを保管しておきたいコレクターにとって、トランクルームは大変重宝する設備です。
また、トランクルームを設置しておけば入居者だけではなく、近隣の住民にも貸し出せます。
家賃以外の収入源を増やすことにも役立つのです。
トランクルームには水回りの設備を設置する必要がありません。従って、管理費や修繕費などのランニングコストがそれほどかからない点も大きな魅力になります。
基本的には空き部屋だけを提供するだけですので、アパートを運営するよりも手間や費用がかからず、それなりの家賃を設定できる収益性の高さは良い意味で目立ちます。
築古のアパートを買おうとしている方は、ここまでに挙げた3つの方法で築古アパートの収益性の向上を検討してみてください。