不動産賃貸物件を運営していると、どうしても周囲の人間に迷惑をかけたり、家賃をきちんと支払わない迷惑な入居者にあたったりすることがあります。
そういった問題のある厄介な入居者を退去させるには、どのようにしたらいいのでしょうか。
適切な方法で退去してもらうための方法をお伝えしていきます。
1.まずは滞納が発生していることを伝える
最初に行うべきは書面での連絡です。
穏便に済ませたいのであれば、いきなりの対面は適しません。
例えば、家賃を3ヵ月滞納している、隣の部屋や上の階の住人から苦情が出ているなどの問題があった時は、大家としては管理会社を通じて書面で通知すると良いでしょう。
ただ問題が起きているということだけではなく、入居時に結んだ賃貸借契約書の文面と照らし合わせて「このような問題が発生しているので、こういった対処を行う可能性があります」という通達を行うべきです。
こういった通知を早めに行っておくことで、仮に裁判になった時でも有利に事を進めることが可能になります。
特に、1度目の滞納は管理会社からの注意に留め、2ヵ月連続で滞納が発生した時点で警告するべきです。
1度だけの滞納であれば、家賃の納め忘れも考えられます。
例えば、自動振り込み（※口座引き落とし？）の要望を伝えた際に断られた場合、入居者が資金繰りに困っている可能性があります。
そうなると、家賃を支払わずに滞納しながら居座るという、最も避けなくてはならない事態に陥ることも考えられるのです。
2.滞納が続くと契約上問題があることを内容証明郵便で伝える
もし、文面で通達しても改善が見られず、翌月も滞納した場合、内容証明郵便を発送しましょう。
内容証明郵便とは、受け取った証拠が残る郵便です。
例えば、入居者が家賃の滞納を忘れていた（※常識から考えてここは「家賃の滞納を知りつつも無視していた」等の表現が適切ではないかと思いますが）場合、滞納に関する連絡がなかったなどの言い訳ができなくなります。
そのため、強制執行などの手続きを行う上で、有利に事を運べます。
費用は約1,000円×3通です。家賃の満額回収を目指す時は、必ず、内容証明郵便の送付を行いましょう。
3.どうしても退去しない場合は強制執行
ここまで対応して家賃が振り込まれるようになったり、退去に応じたりすれば、大きな問題に発展しません。しかし、トラブルはそう簡単には解決しないことが多いものです。
最終手段としては、強制執行を検討するしかありません。
強制執行は法的な強制力を持っていて、入居者を退去させるための手続きです。
強制執行であれば、たとえ入居者と入居者の私物を外に放り出したとしても、法に問われることはないのです。
3-1.強制執行の前に連帯保証人にも連絡
強制執行は、10万円ほどの費用がどうしてもかかってしまいます。
出費を防ぐには、事前に連帯保証人に連絡を取ることも忘れないようにしましょう。
設定された連帯保証人に支払い能力があれば、滞納分の家賃を支払ってもらうことも可能です。
その上で今後入居を続けるのか、それとも、退去するのか、決めるようにしましょう。
3-2.強制執行の手続
ただし、連帯保証人に連絡がつかなかったり、支払い能力がないと言ってきたりするケースもあります。そのようなケースに限って、ようやく強制執行を検討する段階に入ります。
まずは、賃貸借契約の解除を通告します。
賃貸借契約の解除ができるように、賃貸借契約書には『家賃を〇ヵ月滞納した場合は賃貸借契約の解除が行われる』旨をあらかじめ明記しておくべきです。
次に、強制執行の実施には、債務名義書と執行文、送達証明書の3点を用意する必要があります。
強制執行の費用としては、地方裁判所執行委員会の予納金として5万円から10万円ほどが必要です。
書類が揃えば、地方裁判所に提出します。
執行官の手続きの後に打ち合わせが行われて日程が決まり、強制退去に関わる執行を入居者に通知します。
後は予定通りに実行されるだけです。
ただし、強制執行の認可が降りる前に合鍵を使って部屋の中に入り、入居者の部屋の持ち物を勝手に持ち出してしまうと、不法侵入罪に問われる可能性があるのでやめておきましょう。
たとえ部屋自体がオーナーである自分のものであっても、賃貸借契約を結んでいる限り、入居者に部屋を利用する権利があります。オーナーが勝手に立ち入ることは、法律的に問題が発生します。
強制退去の際に部屋の家具や家電を持ち出す場合、または、廃棄する場合、リサイクル業者などの執行補助者を用意する必要があります。
執行補助者に支払う報酬は借主側、つまり、家賃を滞納している側の負担です。
しかし、ここまでの状況に追い込まれる人間は支払い能力が皆無であることも多いです。
お金がない人間からお金を回収するのは困難です。
借主側の負担だとしても、実際には大家が負担するケースが多いことも覚えておきましょう。
4.穏便に退去してもらうには
強制退去の手続きを行えば、入居者を退去させることができます。
しかし強制退去は、経済的にも、精神的にも、とてつもない負担を強いるものです。
より穏便に済ますために入居者と交渉するのも、1つの方法です。
4-1.退去の相場は家賃の半年分と引っ越し代
この方法は家賃を滞納する入居者ではなく、周囲の住人とトラブルを起こす可能性がある入居者に対して行う交渉術です。
まずは入居者に「あなたがここに住む以上、重大なトラブルが立て続けに発生している。こちらとしては、できれば退去してほしい」などと伝えます。
それから、「もし、引越しの必要があれば、その費用を負担しても良い」と伝えるのです。
退去の相場としては、だいたい家賃の半年分と引っ越し代です。
新しく引っ越しをする場合は、基本的に敷金と礼金がそれぞれ家賃の1ヵ月分、仲介手数料と前家賃がそれぞれ1ヵ月分かかると言われていて、家賃4ヵ月から6ヵ月分のお金がかかると言われています。
それでも、「引っ越しに必要な費用の全額をこっちが受け持つから、この建物から出て行ってくれないか」と、伝えるのです。
誰しもがトラブルを起こしながら生活したいわけではありません。生活リズムが違うという理由だけで周囲の住人とトラブルになっているケースもあります。
そういった場合は入居者が生活しやすい部屋を新たに見つけてあげて、「話を通しておいてあげたから、この部屋に引っ越してみませんか」と提案すれば、受け入れてくれることも多々あります。
最初から「あなたは間違っている。出てってくれないか」などと相手を非難するのではなく、「あなたの気持ちもわかるが、周辺とトラブルを起こすのは、あなたも好ましく思っていないはず」などと理解を求めるように交渉するのです。
そうすれば、入居者側も身構えたり、頑なに拒絶したりすることもなくなるでしょう。
「そうだな、自分も住みやすい部屋の方が良いな」と、理解してくれることが多いのです。
そういった交渉は管理会社を通して行うよりも、オーナーが直筆の手紙などで伝えたほうが良いケースもあります。
まずは相手方に「○○の条件の下で交渉する」意向だけを伝え、具体的な手続き自体は管理会社に任せてしまいましょう。
ただし、慰謝料まで請求してくるような入居者との交渉は、難航することもあります。
「引っ越し代6ヵ月分に加えて、慰謝料として家賃〇ヵ月分を上乗せしろ！」などと強弁されるケースもあります。
こういったトラブルを避けるためには、やはり、入居時に人物（人間性）を念入りに審査し、契約の内容をよく吟味することが大切です。
「とりあえず空室が埋まればいい」くらいの考えで、住人として相応しくない人間と契約することだけはやめておきましょう。
やむを得ずそういった人間と契約する時は連帯保証人を設定する、もしくは、家賃保証会社を利用しましょう。また、賃貸借契約の条件をより厳しいものにしておくなどの対応が必要です。
初心者大家の方ほど、よく注意するようにしてください。