住宅ローンの仕組み

住宅を購入するためには住宅ローンを利用する事で購入する幅が広がります。
人生で何回もある買い物ではないからこそ、金額も高額である事から慎重になる事もあります。
本当に借り入れをして、返して行けるのだろうか？はたまた、そもそも自分は借り入れができるのであろうか？

住宅ローンの返済期間

住宅ローンの返済期間は、最長で35年間。銀行にもよりますが、満７５歳から満８０歳までに完済が条件となります。

その為、例【４７歳で借り入れの場合、満８０歳で計算をすると、３２年間の借り入れしか出来ない】計算となります。

３２年間の返済となれば、月々の負担も増えてしまい金融機関の返済比率から超えてしまうと借り入れが出来ないケースもあります。

返済比率とはなにか？

住宅ローンにはそれぞれ返済比率が、あります。

また金融機関によって、審査金利が変わってくるケースがあり金利だけで判断をしてしまうと借り入れが出来た方でも、お得に借り入れが出来なくなってしまいます。

一般的には、審査金利を３％～４％になるケースが多いです。

また不動産会社によって、提携銀行がある事で審査金利が低くなり、更にお得に借り入れが出来ます。

最近では、WEB上から簡単に審査が出来る様になりましたが、簡単さゆえに審査が甘く正式審査をした際に落ちてしまったり、減額をされてしまい思わぬ出費に悩まされます。

せっかく、物件を契約して購入意思が高まっているのに金融機関からお金の借り入れが出来ず、契約自体が白紙になってしまったとなれば家族も気持ちが下がってしまいますよね。

実際にいくらまで借り入れが出来るのだろうか？

借り入れの計算式は、至って簡単です。
住宅ローンシュミレーションなどで、下記の計算式をいれるだけ。

借り入れ金　100万円　審査金利　3％　返済期間35年　＝3,848／月

例
年収400万　年収の35%が住居費　それに対す返済額3,848／月
４００　×　３５％　÷　１２（ヶ月）　×　１００万　÷　３，８４８

実際の借り入れ可能額　３０，３１８，７８０　円
おおよそ３，０００万円までの借り入れが可能とわかります。

金融機関によっては、【勤めてる会社が上場している】ことや【資本金の額が大きい】や【勤続年数が長い】こと【自己資金があるか、ないか】によって更に、借入可能額を増やすことが可能です。

◆他の借り入れがある場合

年間の返済額が分かった事で、月々の返済額も計算が出来ます。
現在、自動車ローンを組んでおり返済を５万円／月行っているとします。

４００万円　×　３５％　÷　１２（ヶ月）　－　５０，０００円　×　１００万円　÷　３，８４８

借り入れ可能額が　１７，３２５，０１７　円

大幅な下がり具合になりましたね。併用して住宅ローンを組む際は、他の借り入れがあると不利になってしまいます。

住宅支援金融機構を利用しよう

金融機関による借り入れ金額が分かったところで、実際に購入した物件がもっと金額が高く、手が届かない。
そんな時に力を貸してくれるのが【住宅支援金融機構(旧：住宅金融公庫)】です。商品名としてフラット３５とも呼ばれてます。

３５年間の固定金利が、売りと不動産会社の営業マンから説明を受ける事が多くありますが、実はもっと奥深くあります。

◆審査金利が実行金利と同じ

フラット３５では、実行金利にて返済比率の計算を行う為、実際の借り入れ額が多く増えます。

◆国の制度だから審査が通りやすい

通常の金融機関が借り入れを拒んだケースでも、フラット３５では通る可能性も上がります。
建物の容積率や建ぺい率がオーバーをしていても、フラット適合証明書を発行する事により通る場合があります。※例外もあります。

◆適合証明書を発行する事で、住宅ローン減税も使える場合がある

築年数が超えてしまって住宅ローン減税が利用できない場合でも、適合証明書を発行した際に住宅ローン減税を使えたり、不動産取得税の軽減処置や、登録免許税の軽減処置が受けられます。※例外もあります。

フラット３５には（Ｓ）や金利プランがある

実際にフラット３５では、長期優良住宅（耐震性や省エネルギー性）にはさらに優遇金利のプランを用意しております。

フラット３５Ｓ(金利Ａプラン)では、当初の１０年間を０．１％～０．３％と下げ幅があります。※実行時の金利情勢によります。
他にもフラット３５Ｓ（金利Ｂプラン）だと、当初の５年間は優遇金利を利用可能。

新築戸建て等では、売主の都合によりフラット適合証明書を発行してないケースがありますが、新築戸建ては金利Ａプランを利用できる場合があれば更にお得な借り入れが可能となります。

中古マンションの場合、バリアフリー性に特化させる事で、フラット３５Ｓを利用できるケースもあります。
旧耐震の物件では、金融機関によって借り入れが出来なくとも、フラット適合証明書を利用する事で、住宅支援金融機構から借り入れが出来る事もあります。

金利の種類ってたくさんあるように見えて

固定と変動はどっちがお得？

固定金利は、大きな変動があっても怖くない。
変動金利は今は低いが今後、上昇していくんじゃないかなと不安になりますよね。
下記の表は、昭和５９年から現在の金利水準を表にしてあります。
変動金利は店頭金利を表示されております。優遇金利により引き下げられた金利が、実際に返済をする金額となります。

平成初期がバブル絶頂期ともあり、金利がとても高くありました。『住宅ローンを借りれたらステータス』だなんて言われてた時代ですね。
バブル崩壊後、金利は下がり経済状況を揺るがす事態になっていました。

実は変動金利事態、下がりきってから現在(平成３０年５月)迄は大きな上昇もなく、くすぶっている事が分かりますね。
低金利時代だからこそ、お得に借り入れをするにはどうしたらいいのだろうか？

先を見据えた借り入れが大切

現在(平成３１年２月)では、固定金利がおおよそ１．３％前後(※２０１８年２月住宅支援金融機構ＨＰより)の借り入れが可能。変動金利の場合は、０．４４７％(２０１８年２月住信SBIネット銀行実行金利より)や０．５２５％(２０１８年２月三菱UFJ銀行実行金利より)が見受けられます。

上昇を見越し、変動金利が低い今は固定金利を１０年間借りた気持ちで、変動金利を支払う。
倍近く支払っている金利分を貯金なりはたまた、『繰り上げ返済』等に充てるのがいいのではないかと著者は思います。

まとめ

借り入れに関する事はとても難しく勉強をしても、なかなか把握する事が厳しいです。
まずは不動産のプロに相談をし、適切な金利事情を理解したうえで不動産購入をするのが一番大切ですね。

今後の変動金利や固定金利の情勢に敏感なのは、不動産を扱っている者なら全員同じ気持ちです。