【実践コラム5】戸建て物件への投資のメリット

不動産投資の種類にも、区分マンション投資・1棟マンション投資・1棟アパート投資・店舗や事務所物件などのように様々な投資対象があります。その中でも比較的高い利回りを確保しやすいのが、戸建て物件への投資だと言われています。では、なぜ戸建て物件への投資は高い利回りを確保できるか、そして、どのようなメリットがあるかをここでは具体的に説明していきます。

1.物件を安く購入できるチャンスが多い

戸建て物件の特徴は、安く物件を購入できるチャンスが多いことが挙げられます。

例えば区分マンション投資の場合、築年数に応じて価格は下がっていきます。しかし、元々マンションは立地の良い場所に建てられていることが多いので、相対的に価格はそれほど大きく値下がりすることがありません。土地の価値がそれほど下がらないからです。アパート投資の場合は高い収益性を確保できますが、木造アパートは融資がつきにくいので、数千万円単位の現金を用意しなければ中古アパートは買いにくいです。また、アパートの建っている土地はそれなりに広いものが多いので、価格も決して安くないです。

戸建て物件の場合、土地は70平方メートルから100平方メートル前後というものが多く、土地の価格も郊外であればそれほど高くはありません。そして、中古で売りに出されているような戸建て物件の場合、築年数20年以上経っているものも多いため、建物の価値がほとんどなくなっているものがあります。

そのため、ほぼ土地だけの価格で買えるので、1,000万円前後で購入できるものも多いのです。特に都心から1時間以上離れたような場所にある戸建て物件であれば、1,000万円未満の物件が多く見つかります。

それでいて注文住宅であれば、決してその質は悪くありません。例えばアパートの場合は画一的なデザイン・設備を搭載した建物が建てられていることが多く、粋を凝らしたようなデザインが施されているアパートは非常に珍しいと言えます。

戸建て物件の場合、建売物件・注文住宅のいずれも同じような値段で売却されていますから、実地検証してみたら実は非常に質の良い物件であることもあるのです。建売住宅のような安い建材を使った住宅ではなく、豊富に柱や梁を使った非常に頑丈な物件も探し方によっては見つかります。

また、競売で売りに出されることも多いので、安く購入できるチャンスは非常に多いと言えます。

戸建て物件の場合、再建築不可物件がよく見つかります。これは郊外に限らず、東京23区内でも江東区・江戸川区・板橋区・練馬区などの住宅街では、今でもよく売りに出される物件となっています。

再建築不可物件は文字通り、建物を壊した後に建築ができないデメリットがありますが、リフォームをすればまだまだ居住用として使えるものも多くあります。

23区内でも2,000万円以下で戸建て物件が買えるとあれば、立地面での重要性は十分あるので高い入居率を維持しやすいです。23区内で2,000万円以下の戸建て物件が買えるチャンスは、再建築不可物件でもない限り、そうはありません。

それでいて家賃は毎月10万円以上を確保できるものもあるので、利回りで言えば8～10%以上を確保することも全く難しくはありません。

区分マンション投資の場合、これほどの利回りが確保できるものはなかなかありませんし、修繕費や管理費がかかるので実質利回りはさらに低くなります。

しかし、戸建て物件の場合、修繕や管理などは入居者負担で行うことが多いので、維持費はそれほどかかりません。表面利回りと実質利回りの差があまりない点も、戸建て物件投資のメリットと言えます。

2.一度入居者が決まると、10年以上住んでくれることがある

それでも戸建て物件への投資は、そう簡単なものではないと言われています。それはなぜかと言うと、入居者が決まりにくいからです。日本は非婚化、晩婚化が進んでいるため、結婚して子供を育てている世帯の数はどんどん減っています。そのため、戸建てを必要とするファミリーの数が少なく、戸建て物件はなかなか入居者が決まりにくいのです。

区分マンション投資のリスクが低いと言われるのは、入居者となる単身者世帯の数がどんどん増えているからです。

ただ、その反面で一度入居者が決まれば、5年や10年住んでくれることは珍しくありません。中には15年や20年住む人もいます。戸建てに住んでしまうとそこに定住する人が多く、特に義務教育中のお子さんがいる場合、転校のリスクからあえて引越しをしたがらない人もいます。

戸建てに住むとなると物も多くなるため、引越しを行う費用も手間もバカになりません。

そのため、戸建て物件の場合、そこに定住する確率が高いのです。また、家賃がそれほど高くない戸建て物件でしたら、都内に通勤するファミリー層が住んでくれる可能性があります。格安の再建築不可物件を購入し、新築同様にリフォーム。そして、その物件をファミリー層に貸出すことで多額の収益を得ている個人投資家も、かなりいるのです。

価格の安さを活かした戦略を立てれば、戸建て物件でも十分に入居者を見つけることは可能です。

3.建物が古くなったら、更地化すれば売却しやすい

戸建て物件は基本的に木造工法で建てられていますから、30年から40年もすればどうしても古さを感じるものになってしまいます。リフォームをして寿命を伸ばすことは可能ですが、新しい物件を購入するために戸建て物件を売却したいケースもあるでしょう。

木造の戸建て物件であれば、30坪100万円から200万円程度の価格で解体を行うことができます。これがもしアパートとなると、キッチンやお風呂といった設備があるため、一度に解体費用は嵩みます。150から200平方メートル程度のアパートであれば、500万円程度の解体費は覚悟しなければいけません。それに比べて木造物件の解体費は100万円未満で収まることも多いので、比較的リーズナブルなものになっています。

築40年ほどになってしまった物件の場合、売ろうとしてもなかなか売れるものではありません。そこで更地化して売却することを検討しましょう。更地化して売却すれば、普通の住宅地としての需要が出てくるので、一気に売れやすくなります。

また、再建築不可物件を購入してしまった場合でも、建築基準法上の道路への隣接要件を満たすことで再建築が可能になることもあります。道路に面している隣家の土地を一部買取り、幅員2メートル以上の通路を作ります。4メートル以上の幅がある道路に通路が接していれば、再建築不可物件が建築可能物件になることもあるのです。

このように、不動産の価値を上げる方法には様々なものがあります。また、更地化すれば、住宅を新しく建てるのに必要な用地として簡単に売却できます。

こういった活用法ができるのも戸建て物件の魅力と言えるでしょう。

まとめ

マンションやアパートに比べれば、戸建て物件は安く購入できるチャンスが多く、物件数も豊富です。また、中には非常に質の良い物件も含まれていて、壁紙やクロスの交換だけで新築同然に使えて、住宅として十分な居住性をもった物件を見つけることができます。

もしあまりにも築年数が古い場合、更地化して売っても良いでしょう。

戸建てならではのお宝物件を探せることもあるので、上記のように柔軟な活用法は戸建て物件のメリットだと言えるでしょう。特に再建築不可物件を購入すれば、利回り10%～20%といった非常に高い収益率を確保することも夢ではありません。

積極的に物件を探し、不動産屋に話を聞いていきましょう。