不動産投資を行うときは、どのような物件を購入して運営すれば良いのでしょうか。購入する物件の種類によって取るべき運営の方針は異なってきます。
数ある不動産物件の中でも、初心者向けと言われるのは区分マンション投資です。
「リスクは低いが、利回りはそれほど高くないから、はたして黒字にできるかな」
不動産の運営に不安を覚える人もいます。
しかし、区分マンション投資ではさまざまなコツさえ押さえれば、今後も投資できる対象であることがお分かりになると思います。
そこで、なぜ区分マンション投資が不動産投資の初心者向け物件として運用に向いているのか、3つの理由を紹介します。
1.都内の単身者世帯数はまだ増加する見込みである
区分マンション、特に単身者向けの区分マンションの場合、住人は1人であることがほとんどです。部屋も20平方メートルから25平方メートル程度の広さの物件が大半を占めます。
不動産投資において、先の需要を読むことは安定した経営を目指すうえで欠かせません。
そこで単身者向け区分マンションの需供関係を探るときに見ておきたいのが、東京都内における単身者世帯の推移です。
東京都では以下のような調査データを発表しています。
URL:https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf
現在の東京都内の単身者世帯の数は、およそ330万です。2045年頃には伸びは鈍化しますが、それでも2020年と比較して332万世帯とほぼ同数です。
単身者世帯は、まだまだ増加の傾向にあります。都内、特に23区内であれば、これから先の25～30年は安定した需要を見込むことができるのです。
都内で単身者向けマンションを運営するのであれば需要と供給のバランスが取れ、空室に悩むことはないでしょう。
ただし、これは都内に限った現象です。地方を見ていくと、今後は若者の数が減る県や自治体が多く存在します。
そのような場所で単身者向け物件マンションを運営しても入居者が見つからず、客付けに苦労することは目に見えています。
仮に地方で単身者向け物件を運営する場合、若者をターゲットにするのではなく、高齢者をターゲットにしたほうが安定した需要が見込めるのではないでしょうか。
特に高齢者向けサービス施設の数は全然数が足りていない状況下にあり、日本の高齢化社会が進行することを考えれば、十分な需要があるものと考えられます。
また、高齢者向けサービス施設の運営に関しては、補助金を出している自治体もあります。地方で単身者向け物件を経営する場合、高齢者向け住宅の運営を検討してみましょう。
2.都内では区分マンションの建築に制限がある
都内の単身者向け区分マンション投資が大丈夫だと言えるもう1つの理由は、区分マンション投資の建築が制限されているからです。
例えば東京23区内の自治体によっては、以下のように25平方メートル以下の単身者向けマンションの建築制限があります。
千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/kenchiku/one-room.html
豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例
http://www.city.toshima.lg.jp/314/machizukuri/sumai/kekaku/tateru/010173.html
単身者向けの部屋を一定の割合にしたり、税金を課したりするなど、単身者向けマンションに制約を設ける自治体がいくつか存在します。
なぜ自治体はこのような制限を設けるのでしょうか。
自治体にとって単身者世帯の増加は好ましい現象ではないからです。
単身者向け物件に住む人間は自治体での定着率が低く、数年で転居を繰返すことが多いです。
いっぽうで、ファミリー世帯は転居が少ないため、10年・20年と長期にわたって定住します。自治体にとって人口の増加に寄与し、税収も増えるなどのメリットがあるのです。
単身者世帯ばかりが増えるだけで、住人によっては住民票を移さないケースもあります。自治体が提供するサービスを利用するばかりで、税収もほとんど上がらないまま短期間で転居してしまうことが多いのです。
大きな需要があるいっぽうで、単身者向けマンションの供給数はなんと、年間で1,900戸程度です（2018年）。
出典：長谷工ホームページ
URL:https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/20190424_1.pdf
単身者向けマンションの数は、極めて不足していると言えます。
マンション住まいを希望する人は防犯面を考えてのことでしょうが、現在はマンションに空き部屋が出れば、1部屋をめぐって奪い合いになる状況です。
需要のある世帯と供給されるマンションの数から考えた場合、都内の単身者向けマンションの運営は非常に安定しています。そのため、空室リスクを抑えた運営が期待されるのです。
3.融資がつきやすく、金利も低い
また、マンション投資が初心者向けであり、今後も運営が容易であるいくつかの理由に、融資の受けやすさと金利の低さなどが挙げられます。
昨今はスルガ銀行や西京銀行など、個人向けアパート投資への融資を行っていた銀行が金融庁から指導を受けて以降、急速に個人向け融資を絞る傾向にあります。
そのため、個人の不動産投資家に融資がつかなくなり、5,000万円以上するような高額な一棟物件をなかなか購入できない状況に陥っています。
しかし東京23区内であっても、1,000万円前後で購入できる単身者向けマンションは数多くあります。自己資金を数百万円ほど用意すれば、500～1,000万円程度の融資に抑えられます。
そのため、個人投資家に多額の融資を行わない金融機関でも少額であれば、融資の可能性が上がります。
また区分マンションの場合、先ほど紹介した需要と供給の関係で空室リスクが低く、金融機関にとっても資金回収のリスクが低くなります。
単身者向け区分マンションの利回りは4～6％程度と、利回りで考えればけっして高い数値ではありません。
しかし、融資側の金融機関からすれば、空室が発生してローンの返済が滞るリスクは非常に低くなります。万が一に貸倒れが起きても、担保物件を売却すれば大半の資金を回収できます。
そのため、積極的に融資するのです。
また、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられています。法定耐用年数が47年と長く、22年しかない木造アパート物件と比べて融資期間を長期に設定できます。
融資を長期に設定できるうえに金利も低めに設定できるため、貸す側と借りる側の双方がリスクをそれほど背負わずにwin-winな関係を築くことができます。
不動産投資を拡大していくには、いかに融資が受けられる物件を購入するかが勝負の分かれ目です。自己資金だけで買い進められる人は、まずいません。
あまり高くない利回りの単身者向けマンション投資ですが、資産を拡大できるスピードを見る限りでは、決して一棟アパート投資や中古戸建投資に劣るものではありません。
リスクの低さ、耐用年数の長さ、そして、立地によって資産価値が低下しにくいことなどは特長に挙げられます。インカムゲインだけではなく、キャピタルゲインを得ることも可能な投資手法となっています。
区分投資マンションで資産形成はまだまだ可能です。
これから単身者向け区分マンション投資を始めても、全く問題はないでしょう。