不動産物件に投資する時は、どういった物件に投資すれば良いのでしょうか。
物件選びは、後々の収益に大きく影響します。
一般的にはマンションやアパートに投資する方が多いのですが、もちろん、一戸建てに投資する方もいます。
そこで、戸建て物件に投資する時のメリットとデメリット、注意点などをここではお伝えします。戸建て物件への投資を検討している方は、ご一読ください。
1.戸建て物件投資のメリット
最初に戸建て物件に投資することのメリットを取り上げます。
1-1.価格が安い物件が多い
場所にもよりますが、基本的には価格が安い戸建て物件が大半を占めます。
まず、東京23区内の駅の周辺には戸建て物件がほとんど建っていませんので、それほど流通しません。そのため、戸建て物件に投資する際は、必然的に郊外や地方の物件を選ぶことになります。
さらに、戸建て物件は木造物件であることが多いため、建物の価格が安いです。
戸建てを購入する方は駅の近くではなく、駅からやや離れた場所、例えば、徒歩で10分以上の場所に購入することが多いため、土地の価格もそれほど値が張りません。木造工法の建物の法的な耐用年数は22年ですから、築25年以上の木造物件を購入すれば、建物の価値が非常に下がります。
戸建て物件は土地の価格が安いことに加え、大半は価値が大幅に下落していますので、東京の近郊でも1,000万円以下で購入できるのです。
1-2.一度入居が決まると、なかなか退去しない
戸建て物件に投資する場合はどういった人が住むのか、よく知っておく必要があります。戸建て物件の特徴としては庭があること、家が2階以上であること、部屋数が多いこと、駅からやや離れた場所にあることなどが挙げられます。
ある程度部屋が多く、広さもある建物になるため、戸建て物件に住む人は単身者ではなく、二人以上の家族、特に子どもがいる家庭が多いです。
子供がいる家庭の場合は子供の転校を避けるため、子供が義務教育を受けている期間に引っ越すことは少ないでしょう。そのため、戸建て物件に入居が決まれば、退去は激減します。10年以上住み続けることも珍しくありません。単身者の場合は進学や就職などで生活環境に変化が生じやすいのですが、家族で生活している場合は会社に無期限で雇用されている方が多いため、環境に大きな変化が生じません。
従って、長期にわたって安定した収入が見込めるのです。
1-3.修繕や管理を入居者に任せられる
マンションを購入すると、積立修繕費や管理費などの維持費をマンションの管理組合に支払う必要があります。
管理しないのであれば、外部に管理を委託する費用や修繕のための費用が発生します。
戸建て物件の場合、基本的に管理費は発生しません。理由として、ゴミの収集などを例に挙げれば、マンションの設備で行うのではなく、自治体のサービスに一任するからです。修繕費の負担割合はオーナーと賃借人の相談次第ですが、戸建て物件に投資する場合は賃借人が修繕の義務を負うことがあります。また、強制的に徴収されないため、キャッシュフローの確保が容易です。
マンションの場合、家賃収入の20%以上が管理費と積立修繕費に取られることも珍しくありません。
しかし、戸建て物件への投資は管理費がかからず、積立修繕費も強制ではないため、表面利回りと実質利回りの差が僅かです。だから、収益性が高いのです。
2.戸建て物件投資のデメリット
メリットだけではありません。戸建て物件への投資に伴うデメリットも理解しましょう。
2-1入居者がどうしても見つからないことがある
戸建て物件投資のターゲットは、先ほど挙げたようにファミリー層です。ファミリー層は残念ながら単身者世帯よりも数が少ないため、住む家庭を探すのに苦労します。
さらに、日本は非婚化・晩婚化が進んでいます。今後は単身者世帯が増えても、ファミリー世帯は減少の一途を辿ります。一度入居が決まれば客付けの心配はなくなりますが、入居者が決まるまでに1年以上もかかることすらあるのです。入居者の確保のために家賃の値下げも検討しなければいけないでしょう。
2-2.建物の質が悪いものが多い
戸建て物件の良し悪しは、建物の質で大きく左右されます。
ワンルームマンションを設計・施工するのは、大手の不動産会社です。
単身者向け物件に必要な設備や機能についてしっかりと研究されている分、物件にハズレがありません。どのような物件であっても設備が整っているため、誰でも快適に過ごせるのです。
また、鉄筋コンクリート造りであるため、断熱性や防音性が高く、住居としての質が高いです。
しかし、戸建て物件は木造物件であるため、鉄筋コンクリートの物件よりも居住性能は落ちます。さらに、個人主導で設計されるため、中には非常に質の悪い物件や管理が行き届いていない物件が見られます。
築年数が10年で新古であっても、管理が悪ければ劣化が目立ち、ひどく汚れていることもあります。
戸建て物件を購入する際は、室内をしっかりとチェックして瑕疵の存在を確認しましょう。できればホームインスペクションを実施したいところです。
戸建て物件であっても、注文住宅やRC造住宅などの居住性の高い住宅が売り出されていることはあります。
3.戸建て物件を買う時の注意点
戸建て物件を実際に購入する時は、どのような点に注意を払えば良いのでしょうか。
3-1.土地の価値を見る
売り出されている戸建て物件の大半は、築15年以上のやや古めのものばかりです。そのため、建物の価値は大幅に下がります。売価と土地の価格が近いもの、できれば土地の評価額が売価以上の物件を選びましょう。建物の価値は、ほとんどあてにできません。
投資用物件を購入する時は、何よりも出口戦略を最初に決めておく必要があります。物件を購入して賃貸経営が思ったようにいかなくても、土地に価値があれば大きな損失は発生しません。
土地の価格を正確に計算しておきましょう。
3-2.修繕がどの程度必要なのか、十分に検討する
戸建て物件で管理状態の悪いものを買ってしまわないためには、修繕費がどれぐらい必要であるかを最初に見定めておく必要があります。築年数で20年を超えるような木造物件の場合、確かに価格は安いのですが、外装や内装に何かしらの問題を抱えていることがほとんどです。
床の壁紙を張り替えたり、外壁や屋根を塗装したりするなど、入居者に向けて魅力を高めなくてはいけません。費用を慮りながら、利回りを計算しましょう。
3-3.駐車スペースは絶対に必要
戸建て物件を購入する場合、駐車スペースは絶対に必要です。小さなお子さんがいる場合、車がなければ外出できない家庭も多いのです。また、郊外の物件は駅から離れているため、主要な交通手段が車になります。車を無料で停めるだけの駐車スペースがない物件は購入しない方が無難です。駐車場の有無で入居者にとっての利便性に大きな差がつくのです。
3-4.周辺の環境を調べて需要を判断する
安定した物件の運営を目指すには、周辺環境のチェックが欠かせません。もし、戸建て物件を長く持ち続ける場合、10年後・20年後に賃貸の需要が見込めるのか、人口の構成や鉄道の開発計画などを不動産会社に聞くなどして将来性を判断しましょう。
今後、ファミリー層の数は減る一方です。それでも、戸建て物件の需要がなくなるわけではありません。
一定の期間だけ物件を所有し、その後は更地にして売却するのも戦略の一つです。
そのような戦略を立てるためにも、確実に周辺を調査しておきましょう。