不動産投資を始めるには、当然ながら自分で不動産を購入しなければいけません。地方の不動産の中には数十万円で購入できる空き家などがありますが、そのような物件は客付けがしにくく、とても不動産投資の初心者向けの物件とは言えません。
最近、不動産投資の初心者向けの投資手法として人気があるものの1つに、クラウドファンディングのシステムを利用した不動産投資型クラウドファンディングがあります。
ここでは、不動産投資型クラウドファンディングの特徴やメリットを取り上げます。
1.不動産投資型クラウドファンディングの特徴
不動産投資型クラウドファンディングにはどのような特徴があり、なぜ人気を呼んでいるのか、まずはポイントを押さえてみたいと思います。
1-1.不動産特定共同事業法で運営される
一般の不動産投資においては、投資のための物件を購入しなければいけません。しかし、不動産投資型クラウドファンディングの場合、不動産会社が不動産特定共同事業法に則って匿名組合を結成します。
投資家たちは匿名組合の出資者として一口10万円や20万円など、比較的少額で投資するのです。近年、不動産特定共同事業法は規制が緩和され、インターネット上で契約が完結するようになりました。現在では小規模事業者を含めて多種多様な企業が、不動産投資型クラウドファンディング事業に進出して運用に携わっています。
1-2.小口からの投資が可能
不動産投資型クラウドファンディングの最大のメリットは、少額からの投資が可能であることです。現在、不動産投資型クラウドファンディングを提供しているサイトの中には、最低投資額が1万円の企業もあります。高い企業でも10万円です。
不動産投資型クラウドファンディングを利用すれば、融資を受けて資金を調達し、融資と自己資金と合わせて不動産物件を購入するよりも手間がかからず、まとまった資金も必要ありません。
不動産投資型クラウドファンディングであれば、20代の方でもすぐに不動産投資を始めることができるのです。
不動産を実際に購入するには、登録免許税や不動産取得税などの様々な税金が発生しますし、法務局などの役所に出向いて手続きをしなければいけません。
しかし、不動産特定共同事業法上での不動産投資であれば、税金は発生しませんし、手続きも簡単に済みます。
1-3.定期的に配当が行われる
不動産投資型クラウドファンディングでは、運営される不動産の家賃収入などが定期的に投資家に分配されます。そのため、家賃収入を得る感覚で一定額の分配金（以下：配当金と表記）を毎月受け取ることができるのです。投資家は客付けの苦労や手間もかけずに不労所得を得ることができます。配当金が入ってくれば、配当金を元手に再投資できます。
複利での運用が容易で利回り以上の利益が期待できる点は、不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットだと言えるでしょう。
1-4.実物の不動産が存在する
不動産投資型クラウドファンディングでは、不動産会社から投資家に向けて購入・運営される不動産物件の詳細な情報が公開されます。
例えば物件の所在地を明らかにするため、投資家は気になった案件の運用物件を実際に見に行って価格や利回り、募集金額が妥当であるかなどを判断できます。運営する物件が存在する以上、「資金だけを集めて実はそのような不動産は存在しなかった」詐欺に巻き込まれるリスクを回避できます。
積極的に情報が公開されている点も、不動産投資型クラウドファンディングのメリットだと言えます。
2.不動産投資型クラウドファンディングのスキーム
次に、不動産投資型クラウドファンディングの運用スキームについて説明します。
2-1.資金を集めて不動産会社が物件を購入する
不動産投資型クラウドファンディングはファンドを組成するために、まずは不動産会社が運用に適した不動産物件を見つけます。例えば都心の区分マンションであったり、ビル一棟であったり、地方のホテルであったりと、不動産会社によって様々です。
不動産会社はファンドを通じて購入に必要な資金を投資家から集めます。
例えば不動産物件の購入に1億円の資金が必要である場合、まずは投資家から8,000万円を集めます。一般的には不動産会社が残りの2,000万円を出資します。そして、投資家から集めた資金と不動産会社の出資金を合わせて不動産物件を購入します。
言うまでもなく、投資家から集めた8,000万円と不動産会社の出資による2,000万円は、しっかりと分別管理されます。多くのケースでは、8,000万円が投資家による優先出資分、2000万円が不動産会社による劣後出資分として扱われます。
従って、物件の運営で損失が発生しても、劣後出資を行った不動産会社が損失を被るケースが一般的です。
このようなシステムによって、投資家は殆どリスクを負わなくて済むのです。
2-2.物件の運営や売却益が投資家に分配される
不動産物件を購入したら、不動産会社もしくは関連会社が運営します。そして、家賃収入や営業収入が不動産会社を通じて投資家に分配されます。
家賃や営業利益を分配する以外にも、物件をリフォームして高値での売却を狙うファンドもあります。
区分マンションなどは家賃収入、リノベーション物件などは売却金の利益分が投資家に分配されるのです。
そのため、満室経営ができなかった場合は投資家に満足な利益を分配できない事がありますし、満足な値段で売れない事もあります。
投資として考えれば当たり前の話ですが、100%利益が出るわけではない点は不動産投資型クラウドファンディングのリスクだと言えます。
だからこそ、不動産会社も優先劣後出資金を用意して投資家に損失を出さないように気を配っているのです。
3.不動産投資型クラウドファンディングを提供しているサイト
実際に不動産投資型クラウドファンディングを提供しているサイトには、どのようなものがあるのでしょうか。
3-1.RENOSY
運営しているGATechnologiesは、区分マンションなどを中心とした不動産投資型クラウドファンディングとしてRENOSYを運営しています。利回りも5%以上と高いものがあり、投資家の人気が非常に高いです。
3-2.CREAL
2018年12月から運営を開始している不動産投資型クラウドファンディングサイトがCREALです。ブリッジシーキャピタルが運営しています。CREALでは、区分マンションなどだけではなく、台東区の観光客向けホテルや千葉県のホテルなど、商業用物件の不動産投資型クラウドファンディングも提供しています。
利回りは4%から6%程度になっています。
3-3.ASSECLI
東証一部上場企業であるインテリックスが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトが、ASSECLIです。こちらに関しては2019年秋からの運営が予定されています。
リノベーション物件の再生を得意とするASSECLIだけに、リノベーション物件関連の不動産投資型クラウドファンディング案件が中心になるものとみられています。
3-4.Jointoα
こちらも、東証一部上場企業のあなぶき興産が運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトです。こちらは既に運営を開始し、東京や大阪、福岡のマンション物件を中心に案件の組成及び募集を行っています。
利回りは3%から5%程度ですが、東証一部上場企業というバックボーンがあるため、投資家からの人気は高いです。