普通の会社員が不動産投資を始めた理由は、日本の経済では右肩上がりの成長はもはや望みが薄く、これからの未来を予測すると超高齢化社会は、もうすぐで、目の前に迫ってきています。現在でも働く現役世代の経済的な負担は増すばかりである、将来の頼りになる年金については財源も支給開始年齢も含め全てが不安です。
そんな時代に普通の会社員が不動産投資を始める理由は５つあり、１つ目が老後を含めた将来への不安です。２つ目はリスクとリターンのバランスがいいことです。３つ目は安定した家賃収入が得られるからです。４つ目は無理なく取り組める副業だからです。５つ目は銀行の信用があるからです
こうした理由を探っていけば会社員が不動産投資を始める理由が見えてくると思いますので今回は不動産投資の始め方について紹介します。
物件の投資利回りで判断しない
不動産投資を始める前にきちんとした目的を決める必要があります。不動産投資とは、不動産の売買で差益であるキャピタルゲインを得ることと、毎月入る家賃収入であるインカムゲインを得ることも可能ですが、売買差益でキャピタルゲインを狙うには、投機的な要素が非常に強く、売却時の景気や、外的要因に非常に左右されやすいので初心者には不向きな手法です。
それに対して、家賃収入であるインカムゲインを狙う場合には、景気や外的要因に左右されにくい性質であり初心者に向いていると言えます。
何を目的として不動産投資をスタートするのかですが、例えば家賃収入を老後に年金の代わりにしたいと考えている場合は、毎月の家賃収入が幾ら位あればいいのか、何歳からもらうのか、などを明確に検討してから投資を始めることが大事なことです。
不動産投資はどうやって始めたらいいのか
不動産投資のポータルサイト等を見ていれば、高い高利回りが並んでいるので、まず目がいってしまうと思いますが、投資物件の利回りは見ないことがお勧めです。
利回りだけの目的で物件を購入するという事は、絶対にダメだという訳ではありませんが、 もしも仮に利回りが15%と表示されている物件の場合、なぜこんなに高利回りなのか理由を把握する必要があります。
利回りが高ければ家賃収入に対し物件価格が安価だということですが、これは地方の物件にありがちな物件の価値が低いので安いだけの可能性もありますし、家賃が相場より高い可能性もあります。
相場より家賃が高いと入居率が下がるので高い空室リスクを招く恐れがあります。
更に最近は、高利回りで販売していたシェアハウス物件で大きな問題が起きたことを知っている方も居ると思います。
高い利回りを目にするときは、本来の利回りかどうかを疑って掛かりましょう。
本気で、長期的に安定した家賃収入を得たいのであれば、20年から30年先までの未来の需要と供給を考慮することがお勧めです。
その場合、東京都心の物件だと、リスクが少なめだと考えられます。物件購入後に不動産をどうゆうふうに運用するのか投資の始め方が漠然として疑問を持っているかもしれませんが、長期的に保有する場合には、運用をどうするかが非常に重要になります。
不動産の運用方法とは
不動談の運用不法は大きく分けると３つあります。１つ目は、賃貸管理を自分自身で実施する。２つ目は不動産管理会社に集金など管理の一部を委託する。３つ目はサブリース契約にして管理の全てを任せることです。
賃貸管理を自分で行う場合には、入居者の募集から、退去後の原状回復、リフォームなど全てを自分で行うという方法で、自由度ある分、自己負担も高いです。
次に、管理会社に集金など管理の一部を委託する場合は、家賃の集金など管理の一部を管理会社に委託する方法で、自分で管理するよりも手間が省けますが、空室時の保障などはないことが多いです。
３番目はサブリース契約にして管理の全てを委託することですが、管理会社に物件を貸して、入居者に又貸しする形態で、運用するサブリース契約という方法です。
管理会社が借りるので、入居者が入らなくても、空室になることはありません。
不動産投資を始めるためには何を注意すればいいのか
不動産投資を始めるまえに、何をするかですが、収益物件を購入する流れは、物件情報を収集して物件を購入するまでになります。
不動産投資を始める段階では、物件のタイプを選び、次に運用するエリアを選んで、不動産会社を選択するという順に進めていくとスムーズです。
物件のタイプを選ぶこととは、不動産投資で一般的なタイプに分類すると、ワンルームマンションか一棟アパートになります。
ワンルームマンションは、流動性が高く家賃収入が安定しておりメリットになります。
一棟アパートは所有する部屋数が多いので、必然的に投資する規模が大きくなり、まとまったリターンを得やすい特徴があります。
ただしその分、リスクも大きいので上級者向けの手法になります。
不動産投資の初心者は、最初にワンルームマンション1戸か2戸程度を購入して、投資の経験を積んでいき、少しずつ部屋数を増やし、一棟アパートを組み合わせたりすることで経営基盤を強化していくことが望ましい方法です。
早い段階で、不動産投資の基礎知識を勉強として、入門書を何冊か読んだり、大家さんとして成功されている方から、ブログやメルマガで情報の収集をすると効率的に知識が吸収できます。
基礎知識を備えていれば、不動産会社との交渉もスムーズになります。
次にエリアの選択ですが、首都圏、地方、海外等どのエリアの物件に投資するかを選択します。
一般的に、首都圏は空室リスクが低く安定した家賃収入で、地方と海外は物件の安さと高い利回りがメリットになります。
土地勘のない場所は情報収集が必須です。ネット中心の情報収集でも良いのですが、時間があれば現地を視察してからエリアの決定をすることがベターな方法です。
３番目は取引する不動産会社を選択することで、物件のタイプとエリアが決まれば、その物件を得意にしている不動産会社をピックアップします。
この作業はネットで検索すれば簡単に見つけることができます。とはいえ、それだけでは会社の雰囲気や中身を感じることができないので、セミナー参加や面談をしてから、不動産会社を絞り込みます。
何度か面談をして、物件紹介を開始します。
物件はポータルサイトで流通しているので掘り出しモノはめったにありません。
理想は、世の中に出回っていない物件情報を不動産会社から直接案内してもらうことです。それには不動産会社の担当者と直接会い人間関係を作る以外に方法はありません。
そこで、高利回りや立地が良い物件が出た時に、優先的に情報提供してもらえるようになりましょう。
不動産投資に失敗しないためには
不動産投資に失敗しないためには、空室リスク、トラブル、維持管理に重点を置き投資することが大切です。
空室状況が長く続けば家賃が当初想定していた通りに得られないので、投資が計画どおりに順調に進まなくなるケースがあります。
また、家賃滞納や設備故障、入居者同士の騒音といった苦情やトラブルに加え、建物の維持管理に時間や手間が掛かるといったこともあり、様々なサービスを利用したり、創意工夫をする必要があります。
さらに、収益である家賃には上限があり、不動産投資は株式投資等と違い、得られる家賃収益には上限があります。
不動産の価値が急激に上昇することは殆んどありませんし、家賃の値上げも緩やかにしかできません。
そして、震災や災害などで、地価の下落による資産価値と売却価格が下落するリスクがあります。
震災や災害は建物を一瞬で倒壊や消失させる可能性もあります。そのため、震災や災害の場合には保険の加入に加えて、耐震性と防火性が高い物件を選ぶことが重要です。また、購入する前にエリアの選定や地域の調査で、地価下落による資産価値低下のリスクを軽減させるためにも重要なことです。
まとめ
ここまで、普通の会社員が不動産投資を始めることを紹介してきました。まず最初は中古ワンルームマンションを購入して不動産投資の実態を体験してから物件の件数を徐々に増やして行きましょう。
あくまでも投資ですからリスクは付いて回ります。投資に絶対はありませんので、無理のない範囲から投資を始めてください。