少子高齢化に伴って、日本の全国各地で空き家が増加しつつあります。戸建住宅に占める空き家の割合は国土苦痛性の調査によれば現在14%弱とも言われ、さらに増える一方です。空き家の放置は景観や治安、衛生面などに様々な問題をもたらします。
そこで、国は空き家バンクなどのWebサイトを作り、空き家の増加対策として空き家の活用に乗り出しています。投資物件として空き家の活用を考えた場合、どのような活用法が考えられるのでしょうか。主な３つの対策についてここではお伝えします。
1.テナントとして活用する
まず、考えられるのが飲食店やペットショップ、美容室などのテナントとして貸し出す事で空き家を活用する方法です。テナントを入れるためには、ある程度のリフォームやリノベーションが必要になりますが、賃貸住宅として運営するよりも高い収益性を確保できます。
1-1.保育所やコミュニケーションスペースにする
テナントとして最初に考えたい活用法は、保育所やコミュニケーションスペースにすることです。地域差はありますが、東京都や神奈川県などの一部のエリアでは、現在も待機児童の数が多くなっています。その結果、乳幼児を預かる保育所が不足しています。そのような状況下で空き家をリフォームし、保育所にすることを考えてみましょう。
立地にもよりますが、駅に比較的近くて人が通りやすい場所の空き家であれば、保育所として利用することは可能です。多くの乳幼児を持つ家庭からの需要が見込めます。
横浜市や東京都では、小規模な保育所の運営について規制緩和を進めています。必ずしも園専用を用意しなければいけない、一定の面積がなければいけない、などの規制が緩和される予定です。
少人数の乳幼児を預かる保育所であれば、小さな建物でも保育所を開設できます。
保育所の経営に必要な費用の大半は、自治体や国からの助成金によって賄われます。そのため、運営は手堅いものがあります。もちろん、基本的には公共の福祉に関する事業ですので、営利の追求を目的にすることは好ましくありません。それでも十分に利益が出る教育ビジネスの一環として、保育所の運営を考えなければならないのも事実です。
また、保育所だけではなく、キッズスペースなどを設けて母親と子供達が遊ぶことのできるコミュニケーションスペースにするのも1つの考え方です。
「そこにいれば、誰かがいる」
すなわち、友達が常に身の周りにいるような環境をつくり、持ちつ持たれつの関係で子供の世話を親同士が見るような場所を設けるのです。
「1時間につき100円」などのように比較的安く利用できる設備、子供たちが遊べて親も一緒にコミュニケーションが取れる環境を整備しましょう。そうすれば、地域の住人から非常に重宝されることでしょう。収益性は低いかもしれませんが、地域の住民から感謝されますし、固定資産税を支払う程度の収入は得られるはずです。
全くの空き家状態で無駄に税金を取られるよりは、有効な活用法としてコミュニケーションスペースにすることを考えてみてはいかがでしょう。
1-2.飲食店にする
空き家の活用法の2番手は飲食店です。古民家をリノベーションした古民家カフェは大変に人気があり、場所によっては多くの観光客で賑わっています。
こちらは売り上げも期待できますので、メインの事業として大きな売り上げを確保できるでしょう。
ただし、周辺に景観の良い観光スポットがあって立地の面で恵まれなかったり、また、飲食店を経営した実績がなかったりする場合、飲食店としての活用は簡単にできるものではありません。建物のリフォームやリノベーション、耐震性を持たせるための工事もまた、同時に行う必要があります。素人が取り組むには困難だと言わざるを得ません。
2.賃貸物件にする
収益性と運営のしやすさを第一に考えた場合、空き家を賃貸物件にすることは最も簡単で、誰もが取り組める方法ではないでしょうか。
2-1.シェアハウスに改装する
空き家が広めの戸建て住宅であれば、シェアハウスに改装してみましょう。キッチンやリビングなどを1つの部屋にまとめて広めのLDKにし、入居者に個室を貸し出します。共有スペースと個室が併存するシェアハウスにするのです。
シェアハウスは普通の戸建て住宅よりも収益性が良くなります。なぜならば、1軒の家を複数の人間に貸し出すため、退去が1人発生しても一度に収入が下がるわけではないからです。
ただし、アパートやマンションの個室を複数の人間に貸し出す場合、1人に貸し出す時よりも住人同士のトラブルが発生しやすいです。その分だけ運営に手間がかかることを覚えておきましょう。
また、間取りを変える必要があるため、リノベーションにかかる費用はやや高めです。
2-2.高齢者向け優良賃貸住宅にする
次に考えたいのは、高齢者向けの優良賃貸住宅への改装です。サービス面も含めて高齢者が安心して住める住宅の運営を国は推進していますが、なかなかそのような住宅は増えていません。
そこで空き家を改装し、バリアフリー対策を施した高齢者向けの住宅に改装します。
そうすることで国から補助金を受けて改装工事を行うことが出来ますし、高齢者に長く住んでもらえれば、終（つい）の棲家（すみか）として安定した賃貸の需要が狙えます。
また、これからの日本は確実に高齢者が増えますから、賃貸の需要はかなり高いと言えるでしょう。
自治体に空き家が多ければ、上述の内容に合致する補助金制度を設けていないか調べてみてください。
3.建物を解体して土地を利用する
リノベーションやリフォームの費用をかけたくない方は、建物を解体して土地を利用することも検討の対象になります。
3-1.駐車場や資材置き場にする
空き家は築年数が古くて耐震性などが低いため、居住用に使えないことがあります。リノベーションや耐震工事を行うとしても、数百万～1,000万円ほどの費用がかかってしまうこともあるでしょう。
そのような場合は、建物を解体して土地を活用することを考えます。建物の大きさにもよりますが、木造住宅は数十万円で解体できるため、リノベーションよりもはるかに費用はかかりません。
駐車場や資材置き場はほとんど空き地のままでも運営できるため、新しく設備を設ける必要もありません。とにかくお金をかけずに、何とかして収益が出る活用法を取りたい方向けです。
ただし、更地にすることで固定資産税軽減の優遇措置がなくなり、税金が大幅にアップしてしまう可能性はあります。
さらに、駐車場として運営するのであれば、周辺に多くの住宅がなければ需要がありませんし、資材置き場として活用するのであれば、周辺に工場や会社が多くなければ成り立ちません。
周辺環境を見ながら需要の有無をしっかりと見抜き、これまでに挙げた活用法を1つずつ検討してみましょう。
空き家対策は国でも深刻な社会問題と捉え、自治体は数々の補助金制度を設けています。
以下のサイトでは、空き家の活用に関する補助金制度の内容を調べることができます。
http://akiya-takumi.com/subsidy/
自宅の周辺で空き家対策が浸透し、制度を利用できる場合はリフォームやリノベーションを実施し、是非とも収益物件として空き家を活用しましょう。
空き家対策は収入が増えるだけではなく、社会にも貢献するため、非常に有意義な取り組みです。
全国各地で無駄な空き家をこれ以上増やさないためにも、空き家を保有する方は是非とも積極的にご活用ください。