今後の不動産業界を左右すると言われている問題のひとつに、2022年の生産緑地指定解除問題があります。生産緑地の問題がどのような内容を含んでいるのか、また、実際にどのような影響が不動産業界に及ぶのか、お伝えします。
1.生産緑地とは2022年に宅地に転用される見込みが高い用地
生産緑地の指定解除問題とは、2022年に生産緑地法によって指定された農地が一斉に農地指定を解除される問題のことを指します。農地指定の解除によって宅地等への転用が自由になります。
都内の市街化区域内の農地は、農業を続けることを前提として1992年に生産緑地に指定されました。生産緑地は都内の住宅街にも農地や緑化地域が必要ということで、固定資産の減免を引換えに指定した土地での農業を義務付けていたのです。
1992年の時点で30年後の生産緑地指定の解除が決まっていました。そして、1992年から30年後に当たる2022年に、都内を中心として各地で指定が解除されます。その結果、都内に宅地が一度に増えると予想されているのです。
1-1.生産緑地はどのくらい日本にあるのか
もともと生産緑地が指定されていたのは東京23区や首都圏、中部や近畿の政令指定都市などの市街地内です。
農地が宅地に転用されれば、家が建つ場所も増えます。その結果、土地の価格に影響が及ぶ可能性があると見られています。
気になる転用後の土地の総面積ですが、国土交通省の平成27年都市計画現況調査によれば2013年3月の時点で生産緑地は全国で約約13,400ヘクタールに及ぶことが分かっています。
1-2.都内の生産緑地面積は
約13,400ヘクタールもの農地のうち、なんと東京都内の生産緑地は3,296ヘクタール。つまり全国の約1/4を占めています。
これだけの生産緑地が一斉に宅地に転用されれば、少なめに見積もっても20万戸以上の一戸建ての建設が可能だと言われています。
また宅地ですので、もちろん戸建てだけではなく、マンションやアパートの建設も可能です。戸建てよりも多くの住宅を供給できるでしょう。
特に生産緑地に指定されている地域で広い面積を有している自治体は、世田谷区や練馬区と言われています。
高級住宅街として人気の高い世田谷区ですが、生産緑地によって宅地面積が増えれば、地価が一気に暴落する可能性もゼロではありません。
世田谷というブランドに大きな影響が出ることも考えられます。
2.生産緑地は宅地にすることで節税効果がある
ではなぜ、農業を営んでいる人たちは生産緑地を宅地に転用しようとするのでしょうか。それは大幅な節税につながるからです。
2-1.宅地にしないと固定資産税がはね上がる
もともと生産緑地は土地の用途を農地のみに限定することで、減税の効果を大きく受けていました。更地の状態にしておくよりも、固定資産税の額が1／100まで下がるのです。
国は宅地に転用しても良い土地を農地に限定する政策を取ってきましたが、減税の効果がなければ誰も農地にしようなどとは考えないものです。
もしこのまま生産緑地指定が解除されて農地が更地になってしまえば、固定資産税の額は現在の50倍～60倍にはね上がると言われています。年間で1万円程度だった固定資産税が50万～60万円になってしまい、手痛い出費のなにものでもありません。
しかし、更地の固定資産税は宅地に転用すれば1/6程度に収まります。農地よりも固定資産税が上がりますが、不動産物件などを建てることで同時に収益を上げることも可能になるのです。
それだけに生産緑地の指定を解除した土地の宅地化が見込まれているのです。
2-2.買取制度には期待できない
当然ながら国もこのような事態を想定していました。そこで生産緑地指定が解除された農地を国が買取り、適正な価格で宅地として売買することを考えたのです。
しかし、それは1992年当時に立てられたプランでした。現在の経済状況ではそのような買取りは期待できません。予定通りに自治体による買取制度が行われる場所は、ほぼないと見られています。
3.生産緑地が増えても不動産の値段は変わらない！？
東京都内を中心に、今後の不動産投資では指定緑地の影響を考慮しなければいけないのでしょうか。生産緑地が宅地として増えることで不動産の価格は変わっていくのでしょうか。
3-1.まずは購入を検討している自治体に生産緑地の広さを聞く
不動産投資家として可能な対策は、まず土地の購入を検討する自治体の生産緑地の広さを調べることです。自治体ごとの生産緑地のデータは区役所などで詳しく調べることができます。
実際の生産緑地がどの周辺に分布しているのか、また、どの程度の面積を有しているのか、確認しておきましょう。
生産緑地の買取りを行う自治体が全くないわけではありません。買取制度が積極的に行われるような自治体でしたら宅地以外の用途に使われることもありますので、戸建てや集合住宅用の用地には使われない可能性もあります。
ある程度は不動産の流通量をコントロールし、土地の下落を招かないようにする自治体も中には現れると考えられます。
いずれも手間をかければ確認できる情報です。不動産投資の成功率を上げるため、入念に調べましょう。
購入予定の土地の付近に生産緑地が連なる場合、生産緑地が宅地に転用されて多数の戸建てや集合住宅が建てられる可能性があります。
競争が激化して空室のリスクが大きくなりかねません。
3-2.生産緑地は立地の悪い場所が多い
いっぽうで、農地生産緑地問題は、それほど恐れるものではないとする見方もあります。
なぜならば生産緑地として指定されている現在の農地は、必ずしも立地として良くないからです。大半の農地は駅から離れた場所にあり、集合住宅の用地としての需要はあまりないと見られています。
東京都内では、農地が駅の近くに拡がっているような場所はほとんどありません。
また、基本的に駅から最低でも徒歩で10分の場所に農地が拡がっています。多くの農地は駅から徒歩で20～30分も離れた利便性が良くない場所にあります。
戸建て物件を購入するのでしたら、駅から20～30分も離れていても我慢できるかもしれません。
しかし、集合住宅に住む単身者の場合、駅から20～30分も離れた不便な場所に部屋を借りようとする人は少ないです。駅から離れれば夜道の危険もあり、女性の需要は特に下がります。
都内では、駅から5分以内の賃貸物件であれば需要は非常に高く、15分以内までがギリギリのラインです。
生産緑地の指定が解除されて宅地に転用されたとしても、そのような場所は戸建てに転用されることが多くなるでしょう。不動産投資用のアパートやマンションとしての需要はそれほど期待できないとの予測が立っています。
不動産の成否を左右する最も大きなポイントは立地です。立地の悪い生産緑地跡の宅地にアパートやマンションを建てても入居者は集まりにくいでしょう。
アパートやマンションで不動産投資を考える方にとって、実際にはあまり大きな問題にならない可能性はあります。
ただし、戸建て投資の場合は競合物件が増える可能性はあります。駅から20～30分離れていても、戸建て住宅を購入する人がいるからです。
生産緑地の指定を解除された土地が建売住宅用の用地になり、都内に戸建てが一斉に増える可能性があります。その場合は賃貸ではなく、ファミリー向けマンションの価格に影響が出るかもしれません。
「賃貸ではなく、戸建てを購入して都内に住みたい」
このようなお考えの方は今後の宅地転用の動向にご注意ください。